경제 2026. 07. 23.

다주택자 보유세 차등과세, 도입해야 할까?

다주택자에게 더 높은 보유세를 매기는 차등과세, 집값 안정책인가 시장 왜곡인가를 두고 논쟁이 다시 불붙었다

배경

보유세는 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금으로 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성된다. 종부세는 2005년 노무현 정부가 부동산 투기 수요 억제를 목적으로 도입한 국세로, 공시가격이 일정 기준을 넘는 주택 보유자에게 별도로 부과된다. 문재인 정부는 2018년부터 2021년까지 다주택자에 대한 종부세 세율을 최고 6%까지 중과하고 세부담 상한을 300%까지 인상해 다주택 보유를 억제하려 했다. 그러나 2022년 출범한 윤석열 정부는 세제개편을 통해 다주택자 중과세율을 사실상 폐지 수준으로 완화하고 기본공제를 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 12억원으로 각각 상향했다. 이후 서울 강남 3구와 용산 등 일부 지역을 중심으로 집값이 다시 상승세를 보이자 다주택자에 대한 보유세 차등과세를 재도입해야 한다는 주장이 다시 제기되고 있다. 통계청 주택소유통계에 따르면 2024년 기준 전국 다주택자는 약 310만 명으로 전체 주택 소유자의 15%를 웃돌며, 이 중 상당수가 서울과 수도권에 주택을 보유하고 있다. 찬성 측은 투기 수요 억제와 무주택자와의 형평성을, 반대 측은 세부담의 임차인 전가와 매물 잠김에 따른 공급 위축 가능성을 각각 근거로 내세운다.

찬성 vs 반대

👍 찬성: 투기 수요를 억제하고 주거 형평성을 높이기 위해 필요하다

1. 투기 수요를 억제해 집값을 안정시킨다

국토교통부와 한국조세재정연구원의 분석에 따르면 2020~2021년 다주택자 중과세율이 최고 수준이던 시기 서울 아파트 매매 회전율과 다주택자 거래 비중이 뚜렷이 낮아진 반면, 2022년 중과세율 완화 이후에는 갭투자를 포함한 다주택 매수세가 다시 확대된 것으로 나타났다. 보유세 부담이 낮으면 여윳돈이 있는 다주택자가 시세차익을 노리고 여러 채를 사들이기 쉬워지고, 이는 실수요자가 경쟁해야 할 매물 가격을 끌어올리는 요인이 된다. 차등과세로 다주택 보유의 기대수익을 낮추면 투기적 매수 유인이 줄어 주택 가격 급등을 억제하는 효과가 있다는 것이 찬성 측의 핵심 논리다.
출처: 한국조세재정연구원 부동산세제 분석 2025
2. 무주택자와 실수요자 사이의 형평성을 높인다

통계청 주택소유통계에 따르면 상위 1% 다주택자가 평균 7채 이상을 보유하고 있는 반면, 전체 가구의 약 43%는 여전히 무주택 상태다. 같은 국세 체계 안에서 실거주 1주택자와 시세차익을 목적으로 여러 채를 보유한 다주택자에게 동일한 세율을 적용하는 것은 담세력에 따른 과세라는 조세 원칙에 부합하지 않는다는 지적이 많다. 차등과세는 다주택 보유로 얻는 임대소득과 시세차익에 상응하는 세부담을 지움으로써, 열심히 저축해 첫 집을 마련하려는 무주택 실수요자와의 형평성을 회복하는 장치로 기능할 수 있다는 것이 찬성 측 설명이다.
출처: 통계청 주택소유통계 2024
3. 다주택 보유의 사회적 비용을 세제에 반영한다

한국은행 금융안정보고서는 다주택자의 갭투자 비중이 높은 지역일수록 전세가율 변동성과 가계부채 증가 속도가 크다고 지적한 바 있다. 다주택자가 세를 놓아 매입 자금을 조달하는 갭투자 구조는 전세보증금 미반환 위험을 키우고, 금리 상승기에는 깡통전세와 역전세 문제로 이어져 임차인 피해와 금융 불안정을 유발할 수 있다. 차등과세는 이런 구조적 위험을 유발하는 다주택 보유 행위에 상응하는 비용을 부과함으로써, 과도한 레버리지를 활용한 주택 매집을 억제하고 금융 시스템 전반의 안정성을 높이는 효과가 있다는 것이 찬성 측 주장이다.
출처: 한국은행 금융안정보고서 2025

👎 반대: 세부담 전가와 매물 잠김 우려로 신중해야 한다

1. 세부담이 임차인에게 전가되어 전월세 가격이 오른다

KB부동산 월간시계열 통계를 보면 2020~2021년 다주택자 중과세율이 강화된 시기 서울 전세가격 상승률이 확대된 사례가 관찰되며, 다수의 부동산 전문가들은 임대인이 늘어난 보유세 부담을 전월세 가격에 전가할 유인이 크다고 지적한다. 특히 임대차 시장은 상대적으로 임대인의 협상력이 높아, 보유세가 오르면 계약 갱신 시점에 임대료를 함께 인상하는 방식으로 부담이 임차인에게 넘어가기 쉽다. 결국 정책 의도와 달리 무주택 세입자가 실질적인 세부담의 상당 부분을 떠안게 될 수 있다는 것이 반대 측의 핵심 우려다.
출처: KB부동산 월간시계열 2025
2. 매물 잠김으로 오히려 공급이 줄어들 수 있다

한국부동산원 실거래가 통계에 따르면 다주택자 양도소득세 중과가 강화됐던 시기 다주택자의 주택 매도 건수는 오히려 감소하는 경향을 보였다. 보유세 부담이 커져도 양도세 부담이 더 크면 다주택자는 매도 대신 자녀 증여나 임대사업자 등록 등을 통해 계속 보유하는 쪽을 선택하기 때문이다. 이렇게 매물이 시장에 나오지 않고 잠기면 신규 수요자가 살 수 있는 주택이 줄어들어 오히려 집값을 자극할 수 있고, 다주택자 중과세 하나만으로는 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다는 것이 반대 측 논거다.
출처: 한국부동산원 실거래가 통계 2025
3. 미실현 이익 과세와 이중과세 논란이 있다

조세심판원과 헌법재판소는 과거 종부세 관련 결정에서 보유세가 실현되지 않은 자산가치 상승분에 부과된다는 점에서 담세력 판단이 까다롭다고 지적한 바 있다. 재산세와 종부세가 사실상 같은 부동산 보유 사실에 대해 이중으로 부과된다는 비판도 꾸준히 제기된다. 또한 은퇴 후 소득은 줄었지만 오래된 주택 여러 채를 물려받거나 오래 보유해 온 고령 다주택자의 경우, 현금 소득 없이 세금만 늘어나는 상황에 놓일 수 있어 일률적인 차등과세가 개별 사정을 충분히 반영하지 못한다는 지적도 있다.
출처: 헌법재판소 종합부동산세 관련 결정례

교차 반론

👍 찬성 → 👎 반대 반박

세부담이 전월세로 전가된다는 우려는 임대차 시장이 완전한 임대인 우위 시장이라는 전제에서만 성립한다. 실제로는 전세자금대출 규제나 임차인의 이주 여력, 지역별 공급량에 따라 전가 정도가 달라지며, 정부가 임대차 신고제와 전월세 상한 등 보완 장치를 함께 운영하면 전가 폭을 상당 부분 제어할 수 있다. 오히려 보유세 부담이 낮아 다주택 매입이 쉬워지면 전세 매물 공급이 갭투자 목적의 단기 계약 위주로 재편되며 임차인의 주거 안정성이 더 크게 흔들릴 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다.

👎 반대 → 👍 찬성 반박

과거 사례를 보면 다주택자 중과세를 강화한 시기에도 서울 주요 지역 집값은 꾸준히 올랐고, 오히려 매물 잠김과 신축 공급 위축이 겹치며 상승세가 이어졌다는 분석이 적지 않다. 집값을 움직이는 핵심 변수는 금리, 입주 물량, 대출 규제 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과이며, 보유세 차등과세 하나만으로 투기 수요를 근본적으로 억제하기는 어렵다. 세율을 높이는 정책만 반복하기보다 공급 확대와 대출 규제를 함께 병행하지 않으면 차등과세는 시장 왜곡만 키우고 집값 안정이라는 목표는 달성하지 못할 수 있다.

👍 찬성 → 👎 반대 반박

매물 잠김 우려는 양도세와 보유세를 함께 설계하면 상당 부분 완화할 수 있는 문제다. 예컨대 일정 기간 내 다주택을 처분하는 경우 양도세를 한시적으로 낮춰주는 퇴로를 함께 제공하면, 보유세 인상과 동시에 매물 출회를 유도할 수 있다. 실제로 2022년 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치 시행 당시 다주택자의 주택 매도 건수가 일시적으로 늘어난 사례도 있다. 즉 차등과세를 양도세 유예 등 퇴로 정책과 결합하면 매물 잠김 부작용을 줄이면서도 다주택 보유 유인을 낮추는 두 목표를 함께 달성할 수 있다.