경제 2026. 08. 02.

전월세 상한제, 신규 계약에도 확대해야 할까?

전월세 상한제를 갱신 계약뿐 아니라 신규 계약에도 적용해 이중가격을 해소해야 한다는 주장과 공급 위축을 우려하는 반론이 맞선다

배경

임대차 3법은 2020년 7월 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제를 골자로 시행됐다. 이 중 전월세상한제는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 때 임대료 인상률을 직전 계약 대비 5% 이내로 제한하는 제도로, 현재는 기존 세입자가 계약을 갱신하는 경우에만 적용되고 집주인이 새 세입자와 계약을 맺는 신규 계약에는 적용되지 않는다. 이 때문에 같은 단지, 같은 평형에서도 갱신 계약과 신규 계약의 임대료 차이가 크게 벌어지는 이른바 '이중가격' 현상이 나타났다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 국토연구원과 한국부동산원 통계에 따르면 임대차 3법 시행 이후 일부 지역에서 신규 계약 전세가율이 갱신 계약보다 20% 이상 높게 형성된 사례가 보고됐고, 2020년 도입 당시 맺어진 갱신 계약이 2024~2025년 만료되며 신규 계약으로 전환되는 시점에 임대료가 급등할 수 있다는 이른바 '전세 대란' 우려도 제기된다. 이에 여당 일각과 세입자 단체는 신규 계약에도 상한제를 확대해 이중가격 문제를 해소하자고 주장하는 반면, 정부와 학계 일부는 공급 위축과 음성적 거래 증가 등 부작용을 우려하며 반대하고 있다. 국회에는 관련 법 개정안이 여러 차례 발의됐으나 아직 통과되지 않은 상태다.

찬성 vs 반대

👍 찬성: 이중가격 해소를 위해 신규 계약에도 상한제를 확대해야 한다

1. 이중가격 문제 해소

임대차 3법 시행 이후 갱신 계약과 신규 계약 간 가격 격차가 구조적으로 고착됐다는 지적이 있다. 국토연구원의 2023년 보고서는 서울 주요 아파트 단지에서 갱신 계약 전세가가 신규 계약 대비 평균 10~20% 낮게 형성된 사례를 다수 확인했다고 밝혔다. 이런 이중가격 구조는 세입자가 계약을 갱신하지 못하고 새로 계약을 맺어야 하는 순간 임대료가 급등하는 벼랑 끝 효과를 낳는다. 신규 계약에도 상한제를 적용하면 갱신 시점과 무관하게 임대료 인상폭이 예측 가능해져 이런 가격 단절 현상을 완화할 수 있다는 것이 찬성 측 핵심 논거다.
출처: 국토연구원 2023
2. 세입자의 주거 안정성 강화

전월세상한제가 신규 계약까지 확대되면 세입자는 이사를 하더라도 임대료 급등 위험 없이 주거지를 선택할 수 있게 된다. 참여연대와 세입자 단체들은 현재 제도가 눌러앉은 세입자만 보호하고 이사가 잦은 청년, 신혼부부 등 신규 계약 비중이 높은 계층은 보호하지 못한다고 지적한다. 실제로 통계청 가계동향조사에 따르면 20~30대 가구의 평균 거주 기간은 40대 이상 가구보다 짧아 신규 계약에 노출되는 빈도가 높은데, 이들이 오히려 상한제 보호에서 배제되는 역설적 상황이 발생한다는 것이다.
출처: 참여연대 2024
3. 해외 사례가 보여주는 임대료 안정 효과

독일, 프랑스 등 임차인 보호가 강한 국가들은 신규 계약에도 일정한 임대료 상한 규정을 적용해 임대료 변동성을 낮춰왔다. 독일의 임대료 브레이크(Mietpreisbremse) 제도는 신규 계약 임대료를 지역 평균 임대료의 10% 이내로 제한하며, OECD 주택 통계에 따르면 이런 규제를 시행하는 국가들의 임대료 연간 변동폭이 규제가 약한 국가들보다 낮게 나타난다. 찬성 측은 한국도 신규 계약 규제를 통해 임대차 시장 전반의 예측 가능성을 높일 수 있다고 본다.
출처: OECD Affordable Housing Database 2024

👎 반대: 신규 계약 규제는 공급 위축과 시장 왜곡을 부른다

1. 임대주택 공급 위축 우려

신규 계약까지 임대료를 규제하면 임대인이 전월세 공급 자체를 줄일 유인이 커진다는 것이 반대 측의 핵심 논거다. 주택산업연구원의 분석에 따르면 2020년 임대차 3법 시행 직후 서울 아파트 전월세 거래량이 일시적으로 감소하고 월세 전환이 가속화된 사례가 있었으며, 임대인들이 규제를 회피하기 위해 반전세나 월세로 전환하거나 아예 매도를 택하는 경향이 뚜렷했다고 밝혔다. 신규 계약까지 규제 범위를 넓히면 이런 공급 위축 효과가 시장 전반으로 확산될 수 있다는 우려다.
출처: 주택산업연구원 2023
2. 가격 왜곡과 음성적 거래 증가

신규 계약 임대료까지 상한을 두면 임대인이 공식 계약서상 임대료는 낮추는 대신 관리비 명목의 별도 청구나 권리금 성격의 이면 계약 등 음성적 거래로 차액을 보전하려는 유인이 커진다는 지적이 있다. 한국감정원(현 한국부동산원) 관련 연구는 임대료 규제가 강한 시장일수록 공식 통계에 잡히지 않는 추가 비용 청구 사례가 늘어난다고 분석했다. 이는 오히려 세입자 보호라는 제도 취지를 무력화하고 시장 투명성을 낮추는 부작용으로 이어질 수 있다.
출처: 한국부동산원 2023
3. 임대차 3법의 부작용이 아직 해소되지 않았다

반대 측은 2020년 도입된 계약갱신청구권과 전월세상한제만으로도 이미 전월세 시장에 상당한 부작용이 나타났다고 지적한다. 한국개발연구원(KDI)의 2022년 연구는 임대차 3법 시행 이후 신규 계약 전세가격이 갱신 계약 대비 더 가파르게 상승했고, 이는 임대인이 향후 5% 상한 적용을 예상해 초기 계약 가격을 미리 높게 설정했기 때문이라고 분석했다. 기존 규제의 부작용도 다 해소하지 못한 상태에서 규제 범위를 넓히는 것은 시기상조라는 것이다.
출처: 한국개발연구원(KDI) 2022

교차 반론

👍 찬성 → 👎 반대 반박

찬성 측은 공급 위축 우려에 대해, 임대인의 매도 선택은 신규 계약 규제 때문이라기보다 금리와 보유세 등 다른 요인의 영향이 크다고 반박한다. 국토연구원 통계에 따르면 임대차 3법 시행 이후에도 서울 아파트 전월세 거래량은 이듬해 다시 회복세를 보였으며, 공급 위축은 일시적 조정 국면이었다는 분석도 있다. 오히려 규제 공백이 이중가격을 고착시켜 장기적으로 시장 신뢰를 떨어뜨리는 것이 더 큰 문제라는 것이다.

👎 반대 → 👍 찬성 반박

반대 측은 해외 사례 인용에 대해, 독일의 임대료 브레이크 제도 역시 신규 주택 공급 부족 문제를 해결하지 못해 최근 베를린 등 주요 도시에서 규제 완화 논의가 이뤄지고 있다고 반박한다. 규제만으로 임대료를 낮추는 데는 한계가 있으며, 근본적으로는 공급 확대가 병행되지 않으면 어떤 형태의 상한제도 장기적으로 시장을 왜곡할 수밖에 없다는 것이다. 한국 역시 공급 대책 없는 규제 확대는 같은 실패를 반복할 위험이 있다고 지적한다.

👍 찬성 → 👎 반대 반박

찬성 측은 음성적 거래 증가 우려에 대해, 이는 제도 설계와 감독 강화로 상당 부분 해결 가능한 기술적 문제라고 반박한다. 전월세신고제를 임대차 3법과 함께 강화하고 관리비 명목의 편법 청구를 별도로 규제하면 음성적 거래의 여지를 줄일 수 있다는 것이다. 실제로 전월세신고제 시행 이후 신고 건수가 지속적으로 늘어난 점을 들어, 제도 보완을 통해 신규 계약 상한제의 부작용도 관리 가능한 수준으로 낮출 수 있다고 주장한다.