사회 2026. 08. 14.

용산공원 부지, 주택 공급으로 개발해야 할까?

옛 용산 미군기지 반환 부지에 국가공원 대신 주택을 지어 도심 공급난을 풀자는 주장을 둘러싼 찬반 공방이 뜨겁다.

배경

용산공원은 서울 용산구 옛 주한미군 용산기지 부지(약 300만㎡)에 조성 중인 국가공원이다. 정부는 2003년 한미 정상 합의로 용산기지의 평택 이전을 확정했고, 2007년 용산공원 조성 특별법을 제정해 반환 부지를 뉴욕 센트럴파크에 견줄 대규모 도심 녹지로 만들겠다는 계획을 발표했다. 주한미군사령부 등 핵심 시설은 2018년 평택 캠프 험프리스로 이전을 마쳤고, 국토교통부는 2022년부터 순차 반환된 구역을 용산공원으로 부분 개방해왔다. 그러나 최근 몇 년간 서울 아파트 가격 급등과 도심 내 신규 택지 고갈이 겹치면서, 정치권 일각과 일부 전문가들 사이에서 이미 국가 소유인 용산공원 부지 일부를 주택 공급 용도로 전환하자는 주장이 제기되고 있다. 2025년 출범한 정부가 부동산 시장 안정을 국정 우선과제로 내세우면서 유휴 국공유지 활용 방안이 폭넓게 논의되는 가운데, 상징성이 큰 용산공원까지 검토 대상으로 거론되자 논쟁이 커졌다. 반면 국토교통부와 서울시, 공원 조성 추진 주체들은 용산공원이 20년 가까이 추진돼 온 국가적 약속이자 도심 녹지 확충의 핵심 사업이라며 신중한 입장을 보인다. 실제 용도 전환이 이뤄지려면 특별법 개정과 광범위한 사회적 합의가 필요해, 찬반 공방이 이어지고 있다.

찬성 vs 반대

👍 찬성: 유휴 국공유지를 주택 공급에 활용해야 한다

1. 도심 접근성이 뛰어난 부지를 놀리는 것은 비효율적

용산공원 부지는 서울역과 강남을 잇는 도심 한복판에 위치해, 직주근접이 가능한 입지로는 서울에서 손꼽힌다. 국토교통부에 따르면 서울 도심 3km 이내 신규 택지는 사실상 고갈된 상태이며, 신규 공급은 대부분 외곽 신도시에 의존하고 있어 출퇴근 부담과 도심 주택난을 동시에 심화시킨다. 이미 국가가 소유한 약 300만㎡ 부지 중 일부만 주택 용지로 전환해도, 별도의 토지 수용이나 보상 절차 없이 대규모 공급이 가능하다는 점에서 정책적 효율이 크다는 것이 공급 확대론자들의 핵심 주장이다.
출처: 국토교통부 주택공급 통계 2025
2. 국공유지 개발은 신속하고 저렴한 공급 수단

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)의 기존 공공주택 사업 사례를 보면, 민간 부지 매입 없이 국공유지를 활용한 사업은 사업 기간이 평균 2~3년 단축되고 분양가도 낮게 책정될 수 있다. 용산공원 부지는 토지 보상 절차가 필요 없는 국유지이므로, 인허가와 특별법 개정만 마무리되면 다른 신도시 개발보다 빠르게 착공할 수 있다는 것이 공급 측 논거다. 전문가들은 이런 부지야말로 무주택 실수요자를 위한 공공분양·임대주택 확대에 적합한 자원이라고 평가한다.
출처: 한국토지주택공사(LH) 공공주택 사업보고 2024
3. 부지 전체가 아닌 일부 활용으로도 충분한 효과

찬성 측은 공원 전체를 훼손하자는 것이 아니라 약 300만㎡ 중 일부 구역만 복합 개발하고 나머지는 원안대로 녹지로 유지하는 절충안을 제시한다. 실제로 뉴욕 배터리파크시티나 런던 킹스크로스처럼 대형 공원·녹지 인근에 고밀도 주거단지를 병행 조성해 녹지와 주택 공급을 동시에 달성한 해외 사례가 존재한다. 부지의 10~20%만 주택으로 전환해도 수만 세대 규모의 공급이 가능하다는 분석이 나오면서, 전부 아니면 전무라는 이분법에서 벗어나야 한다는 목소리가 커지고 있다.
출처: 서울연구원 도심 공공주택 공급방안 연구 2025

👎 반대: 국가공원 원안대로 조성해 도심 녹지를 지켜야 한다

1. 20년 가까이 이어진 국가적 약속을 뒤집어선 안 된다

용산공원 조성은 2003년 한미 정상 합의와 2007년 특별법 제정 이래 여러 정부를 거쳐 일관되게 추진돼 온 국가 프로젝트다. 국토교통부는 반환 부지를 순차적으로 시범 개방하며 2020년대 후반 전면 개방을 목표로 실시설계를 진행해왔다. 이 과정에서 이미 상당한 재정과 행정력이 투입됐고, 시민사회와 전문가 집단의 참여로 마스터플랜이 수립됐다. 용도를 뒤늦게 주택으로 전환하면 그간의 국가적 신뢰와 정책 일관성이 훼손되며, 향후 다른 대형 국책사업에 대한 불신으로도 이어질 수 있다는 우려가 크다.
출처: 국토교통부 용산공원 조성 특별법 및 기본계획 2023
2. 서울은 이미 1인당 공원 면적이 국제 기준에 미달

서울시 통계에 따르면 서울의 1인당 도시공원 면적은 약 16㎡ 안팎으로, 세계보건기구(WHO)가 권고하는 1인당 최소 9㎡ 기준은 넘지만 런던·뉴욕 등 주요 선진 도시(1인당 20㎡ 이상)에 비해 여전히 낮은 수준이다. 특히 도심부인 종로·중구·용산 일대는 대형 공원이 절대적으로 부족해 열섬 현상과 대기질 악화가 반복적으로 지적돼 왔다. 이미 고밀 개발이 끝난 서울 도심에서 300만㎡ 규모의 녹지를 새로 확보할 기회는 용산공원이 사실상 마지막이며, 한번 주택으로 전환하면 되돌릴 수 없다는 점이 반대의 핵심 근거다.
출처: 서울시 도시공원 통계연보 2024
3. 주택공급 효과는 제한적이고 대안 부지가 이미 존재

부동산 전문가들은 용산공원 부지 일부를 주택으로 전환해도 서울 전체 주택 수급에 미치는 영향은 미미하며, 오히려 이미 개발이 예정된 용산정비창 국제업무지구(약 8천 세대 규모)나 수도권 3기 신도시 등 대체 공급원이 충분하다고 지적한다. 서울연구원 분석에 따르면 서울의 만성적 공급 부족은 특정 부지 한 곳의 용도 전환보다 재건축·재개발 규제 완화나 용적률 조정 등 제도적 접근이 더 근본적인 해법이다. 상징성이 큰 공원 부지를 훼손하면서 얻는 공급 효과가 크지 않다면, 굳이 국가적 합의를 깨뜨릴 필요가 없다는 것이다.
출처: 서울연구원 주택수급 분석 보고서 2025

교차 반론

👍 찬성 → 👎 반대 반박

공원 전체를 없애자는 것이 아니라 일부 구역만 복합 개발하자는 절충안임을 반대 측은 간과하고 있다. 뉴욕이나 런던도 대형 공원 인근에 고밀 주거지를 병행 배치해 녹지와 주거를 동시에 확보했다. 300만㎡ 중 10~20%만 활용해도 원래의 공원 정체성과 생태 기능은 충분히 유지되며, 나머지 구역은 오히려 조기에 정비돼 시민 개방이 앞당겨질 수 있다. 전부 아니면 전무라는 프레임에서 벗어나 절충적 설계를 검토하는 것이 현실적이다.

👎 반대 → 👍 찬성 반박

일부 구역만 개발하겠다는 절충안도 결국 특별법 개정과 마스터플랜 재수립을 요구해 전체 사업 일정을 다시 지연시킨다. 더구나 한번 주택 용지로 지정되면 이후 추가 잠식 압력이 반복될 수밖에 없다는 것이 국내외 대형 공원 개발사에서 드러난 패턴이다. 서울은 이미 용산정비창, 마곡, 3기 신도시 등 대체 공급 부지가 충분한 만큼, 굳이 유일하게 남은 대규모 도심 녹지 후보지를 훼손하면서까지 공급을 늘릴 이유가 없다.

👍 찬성 → 👎 반대 반박

정비창이나 3기 신도시가 대안이라는 지적은 입지 격차를 간과한 것이다. 정비창은 업무·상업 위주 개발로 설계돼 있고, 3기 신도시는 서울 도심에서 멀어 직주근접 효과가 떨어진다. 반면 용산공원 부지는 서울역과 도심 업무지구에 도보권으로 인접해, 청년과 무주택 실수요자에게 실질적인 도심 거주 기회를 제공할 수 있는 사실상 유일한 대규모 국공유지다. 공급 효과가 미미하다는 주장은 이 입지적 특수성을 반영하지 않은 평가다.